Поиск
Следите за обновлениями:

Это интересно:





СХЕМАТОЗЫ с Налогами. Что будет если сдавать квартиру и НЕ платить?

СХЕМОТОЗЫ с Налогами. Что будет, Если Сдавать Квартиру и НЕ платить? - Денис БорисовРешил сдуть пыль с своего юридического диплома. Материал остро практический. Это нужно знать любому человеку который решит заработать путем сдачи недвижимости в аренду.

Допустим, ты красавчик потому что смог заработать на квартиру. Или, не красавчик, потому что получил ее от папки. Не важно. В обоих случаях есть возможность поиметь гешефт за счет сдачи этой квартиры другим приматам, которым не повезло так как тебе. Если сдать эту квартиру в аренду, а самому переехать жить в близлежащий канализационный коллектор, то можно НЕ РАБОТАТЬ и ПОЛУЧАТЬ БАБЛО от арендаторов для покупки корма и других ништяков. Звучит неплохо, верно?

У нас тут видос по этой теме:

Но есть проблема с НАЛОГАМИ. В этом месте у начинающего рантье просыпается ЖАБА и начинает нашептать сладкие предложения по уклонению от их уплаты. Дело в том, что каждый крестьянин должен платить оброк своему помещику в виде ПОДОХОДНОГО НАЛОГА (13% для РФ и 18% для УКР). Кто-то это делает, а кто-то нет, справедливо считая, что сынок депутата сам должен заработать себе на кокаин.

В этом материале я расскажу, как устроена эта кухня. Ты узнаешь, что может быть если платить / не платить, и что нужно делать для того, чтоб не попасть на страпон к ФНС или за решетку. Про то что я расскажу в этом материале тебе никогда, и никто не расскажет. Даже твой преподаватель. Даже если ты учишься в юридическом ВУЗе. Одел шлём? Погнали!..

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ:

Два раза я длительно снимал квартиру в Москве. Первый раз это было вообще без договора. Второй раз договор был, но формальный (без регистрации и нотариуса). Это было опасно для хозяев. Вплоть до Уголовной Ответственности. Почему же они это делали?

ПРИЧИНА — Сдача Квартиры Дает ДОХОД.

Государство требует ЧАСТЬ (13% для РФ и 18%+1.5% для УКР) в виде подоходного налога.
ТЫ ДОЛЖЕН ОПЛАТИТЬ (сдать декларацию за прошедший год до 30 апреля и оплатить подоходный налог до 15 июля). ЕСЛИ НЕ ПЛАТИТЬ, ТО:

ШТРАФ за не сдачу декларации = 30% (от полученной за год прибыли)
ШТРАФ за не уплату налога = 40% (от полученной прибыли)
Если ты НЕ СДАЛ декларацию + НЕ УПЛАТИЛ налог = ШТРАФ 70% (от полученной прибыли)

ФИГНЯ? Согласен. Однако если ФНС докажет что ты за 3 года НЕ ВЫПЛАТИЛ больше чем 600 тыс рублей налогов, то наступает УГОЛОВКА по 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов в крупном размере) …и можно СЕСТЬ ЗА РЕШЕТКУ.

Как уклоняются от уплаты этого налога?

ВОТ ТАК: Сдают квартиру вообще БЕЗ договора и без уплаты НДФЛ.

По ГК сдача квартиры в аренду допускается в простой письменной форме (т.е. нотариальная форма не обязательна)
Более того РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА в РОСРЕЕСТРЕ обязательна только если жилье сдается сроком больше, чем на год (обременяет недвижимость)

Чаще всего ДОГОВОР ПИСЬМЕННЫЙ, без регистрации в росреестре и без нотариуса (о нем НЕ знают в госорганах и налоговой). Письменный Договор нужен для минимальной защиты арендодателя (чтоб не повредили имущество и все такое). Этот договор имеет больше ПСИХОЛОГИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ (чтоб арендатор вел себя скромнее). На деле он формален потому что слабо защищает обоих: жильцов могут попросить убраться в любое время, квартира может быть испорчена, хозяин не пойдет в суд зная что не платил налоги и т.д.
ВЫГОДОПРЕОБРЕТАТЕЛЬ: Хозяин, потому что он не платит НДФЛ (его риски от налоговой и от порчи имущества).

Как ФНС (Налоговая Служба) находит хозяев квартир, которые не платят налоги?

Найти таких людей гораздо проще чем заставить платить. А заставить платить гораздо проще чем доказать, что они должны это делать. НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА (ФНС) МОЖЕТ УЗНАТЬ О НЕЛЕГАЛЬНОЙ АРЕНДЕ ОТ:
УФМС (МИГРАЦИОНННАЯ СЛУЖБА). Иностранцы должны становится на учет в местном органе ФМС (заявление о регистрации по месту пребывания).
РОСРЕЕСТЕР (СЛУЖБА РЕГИСТРАЦИИ). Налоговая может узнать о кол-ве квартир (например, если 2–3) или о договорах аренды, по которым не оплачены НДФЛ.
БАНКОВСКИЕ КАРТЫ. Если в примечании по платежу стоит «за аренду», «за жилье» и т.д.
ТЕЛЕФОН ДОВЕРИЯ (ЖАЛОБЫ) или УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ. Сообщают о известном факте сдачи жилья. Редкий способ. НО сейчас активно принимается законодательство о СТУКАЧЕСТВЕ: будут поощрять деньгами Управляющие Компании и Информаторов за слив информации о нелегальной аренде.

Как ФНС (Налоговая) выбивает деньги из хозяев квартир?

В РЕАЛЬНОСТИ («Письма Счастья» или приглашение на беседу в налоговую).
ПО ТЕЛЕВИЗОРУ (Выездная проверка ФНС, вопросы арендаторам: покажите договор + регистрацию).

ЗАДАЧА ИНСПЕКТОРА ФНС: ПОНТ (испугать неплатильщика) чтоб он САМ пошел и оплатил НДФЛ за прошедший год (обычно требуют за один отчетный период — год). Доказать ДОХОД инспектор обычно не может, поэтому он ПУГАЕТ:

1. Вы сдавали квартиру — это факт получения дохода. Оплатите НДФЛ с дохода если не хотите суда и уголовки.
2. Ах, вы против? Мы сейчас устроим очную ставку с арендаторами и тогда все будет очень для вас плохо (суд — чемодан — зона).

Почему инспектор не может доказать доход, а пугает?

1)Потому что даже если у него есть ПИСЬМЕННЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ, это еще не является доказательством ДОХОДА ( мы заключили но не оплатили, но поссорились и расстались, он подлец и не платил по договору и т.д.). Юридического Факта ДОХОДА НЕТ в таком случае. Если Хозяин не признается, то для доказательства нужен суд. Но даже если арендатор скажет что платил деньги, то это можно оспорить (если нет расписок или банковских транзакций). Хозяин может сказать, что арендатор обманывает и денег не платил (например, мы поссорились).
2) Потому что для доказательства ДОХОДА нужен будет СУД(и то, под вопросом). Это геморрой меньше всего нужен инспектору. Тем более что:
ДАЖЕ ЕСЛИ 1 НЕ ЗАПЛАТИТ, ОСТАЛЬНЫЕ 9-ТЬ ИСПУГАЮТСЯ И СДЕЛАЮТ ЭТО В ТОТ ЖЕ ДЕНЬ.
Фактически инспектор ФНС собирает лидов через спам «писем счастья» по БД возможных неплательщиков или через приглашения их на беседу. Конверсия очень высокая т.к. люди напуганы ответственностью и поэтому легко платят.
Правда заключается в том, что налоговой сложно и не выгодно доказывать твой ДОХОД, но очень хочется получить от него ЧАСТЬ. Поэтому стандартная схема: ЛИДОГЕНЕРАЦИЯ + ЗАПУГИВАНИЕ = ВЫСОКАЯ КОНВЕРСИЯ.

Платить или не платить налоги?

Ответ на этот вопрос зависит от вас. Я думаю, что если у вас МНОГО метров, которые вы задаёте, то платить налоги желательно по трем причинам:

1) Много метров = много рисков демаскировки (раньше или позже вас прижмут за уклонение)
2) Много метров = крупный размер (риск уголовной ответственности)
3) Много метров = много денег = много вопросов о их происхождении.

Уплата НДФЛ дает «белые деньги» в декларации. Их легко и законно можно будет тратить в будущем.

Как выгоднее всего платить налоги?

КАК ЮР. ЛИЦО = ВСЕ НАЛОГИ + НДФЛ с дивидендов
КАК ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО = НДФЛ (13% для РФ и 18+1.5 для УКР)
ИП/ФЛП НА УСН = НАЛОГ 5–6% + ПФР (500 $/год)
САМОЗАНЯТЫЕ = 4%
САМЫЙ ВЫГОДНЫЙ СПОСОБ: ОТКРЫТЬ ИП НА УСН (5–6%) от дохода.

ВНИМАНИЕ! В УКР этот способ работает только ДО 100 кв.м (жилой недвиги) и ДО 300 кв.м (коммерческой). То есть, если ФОП (предприниматель) сдает больше, то платит по ОБЩЕЙ СИСТЕМЕ (18%+1.5%). Сейчас есть инфра что сейчас обсуждают законопрокет о снижении налога для физлиц до 5% (бо сейчас никто не платит 19.5%)

В РФ есть еще ИП НА ПАТЕНТЕ (вы оплачиваете среднюю стоимость по региону за кол-во месяцев). Этот способ в центральных регионах вроде МСК будет самым выгодным (нужно смотреть цены на патент)

Инсайды по теме.

ИНСАЙТ №1. Если зарегистрировать ИП (ФОП) + УСН, то можно платить 5–6% вместо стандартного НДФЛ (13% РФ и 18+1.5% УКР)…и спать спокойно (белые деньги).
ИНСАЙТ №2. Если физик не платит налоги, то нельзя регистрировать договор аренды в РОСРЕЕСТРЕ или у НОТАРИУСА. В обоих случаях информация будет слита в ФНС (налоговую).
ИНСАЙТ №3. Если договора на бумаге нет, то доказать факт становится очень сложно. Но в этом случае хозяин не защищен от беспредела арендаторов. Стандартно решение — бумажный договор ДО 1 ГОДА на бумаге (такой не требует регистрации в РОСРЕЕСТРЕ). ВНИМАНИЕ! Продлевать такой договор НЕЛЬЗЯ. Только заключать каждый раз новый. Иначе это будет договор больше 1 года и он должен быть зарегистрирован. 
ИНСАЙТ №4. Не брать иностранцев в квартиру (они регистрируются в местной миграционной службе, которая сливает инфу в налоговую).
ИНСАЙТ №5. Берите оплату за аренду только наличными. Никогда не принимайте оплату на кредитную карту, особенно с примечаниями «за аренду». В этом случае факт получения дохода будет очевиден, и вы влетите. Причем, если оплата поступала за несколько лет, то вы можете влететь по самые помидоры (вплоть до уголовки).
ИНСАЙТ №6. Если пришло «письмо счастья» из ФНС, можно на это НЕ реагировать. Оно чаще всего только предлагает оплатить (у них нет решения суда чтоб требовать). Шлют всем подряд на авось (те, кто придут — платят, те кто не придут — про них забывают до следующего года).
ИНСАЙТ №7. Если налоговая приглашает на беседу, то можно на это НЕ реагировать (вы не обязаны, а у них нет прав заставлять). Пригласят и будут пугать. Особенно это касается телефонных звонков (даже факт приглашения они не смогут доказать).
ИНСАЙТ №8. Не свидетельствуйте против самого себя. Факт ДОХОДА нужно доказать, либо запугать вас что вы признались. Первое сложно, поэтому давят на второе. Да, жил Вася. Но дохода не получал (это друг, договор заключили, но потом поссорились, он не мог платить, потому что потерял работу и т.д.). Доказать доход, если нет расписок или банковских транзакций даже в суде проблематично. Только если вы сами в этом признаетесь.
ИНСАЙТ №9. Когда вам по ТВ показывают выездные проверки (на дом) налоговой, это не есть стандартная практика. Когда вы слышите о том, что управляющая компания и соседи сливают вас, это не есть стандартная практика. Это есть ЗАПУГИВАНИЕ людей для того, чтоб они всего боялись и сами бежали в налоговую. В реальности, без договора доказать факт ДОХОДА почти невозможно. Процесс это должен идти только через суд. Людей для проверок нет. По ТВ показывают сказку.
ИНСАЙТ №10. Если вы сдаете квартиру без договора, то вы незащищены пред арендатором (он может поломать, сжечь, затопить, перестать платить и т.д.) Как по мне, так лучше заплатить 5–6% от дохода и не нервничать. Если вы любите нервничать, тогда рекомендую застраховать квартиру от несчастных случаев (затопление, пожар и т.д.). Страховать на свое имя.

Перспективы.

В законодательстве происходят изменения. Идут по пути США: все должны боятся налоговой и стучать друг на друга. В течении 5–10 лет будут внедрены законы поощряющие стукачество. Однако знать о факте — это одно (можно и от стукача узнать), а доказать факт — это совершенно другое.
Скорее всего государство будет выдавливать граждан в безналичное поле для того, чтоб можно было требовать доказывать ИСТОЧНИК ПРОИСХОЖДЕНИЯ ДЕНЕГ, а не ФАКТ ДОХОДА как сейчас. Это потребует меньше ресурсов и легче организовать.


Понравилась статья? Поделись с друзьями!



Комментировать